Com obra em execução
303%da SELIC
100%
- Resultado por quota
- R$ 161.522
- Resultado dos investidores
- R$ 646.087
- TIR do investidor × SELIC líquida
- 33,7% × 11,0%
- Prazo e preço na venda
- 12 meses · R$ 13.376/m²
Estudo de viabilidade para investidores
Alphaville Lagoa dos Ingleses · Nova Lima/MG
Método UPC de Viabilidade · edição out/2026Aquisição por R$ 1,8 mi: 10,0% no ato e o saldo na escritura. A obra parte da estrutura existente, o que encurta prazo e reduz risco de execução.
Retorno medido contra a SELIC, nos mesmos aportes e datas.
O banco financia a obra; o capital do investidor rende sobre um ativo maior.
Seguros de obra, segurança dos profissionais e conformidade trabalhista.
SPE por casa, contratos e garantias registrados.
Rotinas auditáveis do aporte à prestação de contas.
Investir em construção costuma expor o patrimônio a riscos que ninguém mede. Nosso processo investe na gestão desses riscos, por isso os cenários apresentados aqui são sempre conservadores.
Datas projetadas a partir do sinal em nov./2026. A obra começa quando o crédito é liberado e dura 8 meses.
Cada quota de R$ 557 mil vira R$ 764 mil em 16 meses, equivalente a cerca de 30% ao ano. Na SELIC líquida, a mesma quota viraria R$ 634 mil.
Capital aportado e valores finais calculados pelo motor, com os mesmos aportes e datas nos dois casos. O rendimento da SELIC entre as datas é distribuído de forma indicativa.
Rentabilidade estimada, não garantida. Os valores dependem do preço e do prazo de venda, do custo da obra e da carga tributária, ainda em validação. Os próximos slides mostram os cenários e quanto o preço pode cair.
O esforço concentra-se na aquisição. Durante a obra, o banco financia e o investidor cobre a diferença e os juros. O valor é criado na obra e realizado na venda.
100% da SELIC significa empate com o que o mesmo capital renderia na SELIC líquida, nas mesmas datas. A Liquidação é o cenário de equivalência: venda 10% abaixo do mercado depois de mais meses de estoque, para mostrar o piso.
O retorno prioritário é 120,0% do que a SELIC líquida renderia sobre os mesmos aportes e datas. Só o que passar disso é dividido, e a UPC fica com 25,0% desse excedente. O gerenciamento de 12,0% já está nos custos do projeto.
é quanto o preço de venda pode cair em relação ao estudo e o investidor ainda empata com a SELIC.
é a queda que zera o lucro do projeto. Até aí, o capital investido volta inteiro.
Se a venda atrasar um mês, o ganho dos investidores acima da SELIC cai R$ 21.600 e a TIR 2,1 p.p.. A UPC abre mão de R$ 8.773 do handle: o risco é dividido.
As vendas previstas para 2027 e 2028 já estarão no regime CBS/IBS. O estudo usa Lucro Presumido com PIS/COFINS, uma estimativa conservadora, até a validação do contador.
Análise do banco sobre a SPE e os investidores para a liberação do financiamento da obra.
Ajustes do projeto para aumentar liquidez e TIR, antes do início da obra.
Em elaboração. As projeções foram arbitradas com perfil conservador, respaldadas pela experiência da UPC e por uma base de dados própria.